Maior Regulamentação do Alojamento Local: sim ou não?

Por Luís Coelho.
 
Retomo os meus escritos neste Lugar ao Sul para explorar um tema que está na ordem do dia e que provavelmente interessa a muitos algarvios. Em particular, gostaria de discorrer um pouco sobre a temática da necessidade ou não de aumentar a regulação do alojamento local (AL) em Portugal.

​Não sou especialista em direito algo que torna a minha reflexão mais desafiante. Assim, talvez faça sentido começar por elencar alguns pontos fortes e fracos que advêm do fenómeno do AL. Neste sentido e, como economista, sinto-me na necessidade de principiar a minha listagem apontando para o facto do AL ser uma fonte de rendimento interessante para muitas famílias. Em particular, apartamentos que até há pouco tempo estavam fechados ou desaproveitados ganharam nova vida quando foram colocados no mercado para receber turistas. Ao mesmo tempo o, AL incentiva a que exista um esforço de recuperação do imobiliário. Penso que todos concordarão com a ideia de que há anos atrás a tarefa de recuperar património era, em geral, pouco interessante. Tipicamente os custos associados a este tipo de projecto são elevados, o financiamento escasso e/ou caro e a procura relativamente baixa (recuperar uma casa num local onde todas as outras continuam na mesma tende a não funcionar). Ora, o fenómeno do AL muda radicalmente este cenário, tornando a recuperação dos imóveis interessante do ponto de vista económico. Assim, passa a ser viável intervencionar áreas relativamente grandes das nossas cidades - veja-se o caso do Porto ou de Lisboa - dando-lhes vida e gerando um benefício óbvio para todos.  Finalmente será também de comentar que o AL deve ser visto como um produto complementar ao que já se fazia (e bem!) em Portugal. De facto, quem procura o AL está interessado em conhecer melhor a forma como vivemos; quer ter a sensação do que é “ser Lusitano”. Parece-me que este perfil de turista é pouco compatível com aquele que tradicionalmente nos visita para ficar em hotéis, resorts e similares. Neste sentido, o AL diversifica a base da oferta e consolida o destino (Portugal) como um todo.
 
Como tudo na vida, nem tudo são rosas e, não fugindo à regra, é possível encontrar vários problemas associados ao AL. Para mim, o mais importante é o seu impacto sobre o mercado residencial normal. Note-se que o AL torna o alojamento de longa-duração pouco interessante: a fiscalidade é mais simpática, o rendimento e a capacidade de cobrar são maiores, os problemas com os inquilinos são potencialmente menores… Isto reduz a oferta de fogos para arredamento de longa-duração, o que tem um efeito nefasto sobre a população residente, a qual se vê paulatinamente empurrada para a franja das cidades. Curiosamente, um potencial sub-produto deste movimento é o aumento do preço do imobiliário, algo que é excelente para quem já é proprietário mas que penaliza imenso quem pretende adquirir a sua casa. Mais uma vez, quem quer entrar no mercado residencial vê-se forçado a optar por soluções menos centrais.
 
O AL tem ainda outros problemas que são eventualmente um pouco mais subtis. Por exemplo, os vizinhos são provavelmente expostos a um maior nível de “stress” quando há AL no seu prédio: há muita gente a entrar e a sair, pode eventualmente haver um menor cuidado com questões relacionados com o barulho no prédio ou higiene, etc. Cumulativamente, os prédios onde existe AL sofrem provavelmente mais desgaste do que outros que lhe sejam equivalentes mas que não conheçam tal fenómeno (pensemos na utilização dos elevadores, na necessidade de pintar as partes comuns, etc.). Por fim, há também um argumento relacionado com a segurança. Em particular, o AL permite que uma massa humana circule sem grande controlo por parte das autoridades. Bem sei que há requisitos formais de prestação de informação às autoridades quando se recebe estrangeiros no AL. No entanto, depois do registo inicial ter sido feito, o imóvel fica à disposição de quem o arrendou, sendo o controlo efectivo a partir dessa altura provavelmente muito reduzido (os hotéis, ainda assim, têm mais mecanismos de monitorização).
 
Posto isto, devemos ou não ter mais regulação sobre o AL? Confesso que me inclino para pensar que sim. A solução recentemente apresentada pelo PS parece-me, no entanto, um pouco desajustada. Em particular, choca-me pensar que ficaria ao livre-arbítrio de cada condomínio decidir sobre esta matéria. A aleatoriedade das decisões seria total, sendo que há quem defenda que esta solução é inconstitucional na medida em que viola o Direito à Propriedade Privada estabelecido no art.(º) 62(º) da Constituição da República Portuguesa. Neste contexto, inclino-me mais para um regime de quotas para o AL. Em particular, cada município deveria de ser capaz de mapear o seu território de forma a definir dentro de balizas claras a percentagem de fogos que pode ser usada para AL. Esta solução permite que o fenómeno do AL continue a crescer sem colocar em causa o equilíbrio entre o interesse dos que querem promover o turismo e aqueles que procuram uma solução de residência mais permanente. Por outro lado, o instrumento deve ser flexível para permitir que a recuperação da malha urbana não pare por falta de incentivo dos que a estão a levar a cabo. Finalmente parece-me de elementar justiça que os prédios onde exista AL sejam compensados por isso. Uma possível solução passaria pela distinção do valor do condomínio aos proprietários dos AL relativamente às restantes fracções. Tal diferenciação permitiria responsabilizar um pouco mais o AL pela necessidade acrescida de intervenções e/ou manutenções nas zonas comuns. Outra alternativa seria a formação de uma conta-poupança para a recuperação das partes comuns dos imóveis com AL, financiado com uma parte do rendimento proveniente dessa actividade económica.
 
Em suma, admito que o AL tem um papel importante no contexto da diversificação da oferta turística nacional e, por isso, deve ser um tema acarinhado pelo nosso legislador. Ainda assim, estou convicto de que é preciso fazer um pouco mais de forma a garantir que o AL tenha um efeito benéfico para a globalidade dos que cá vivem e não seja mais um instrumento gerador de problemas e assimetrias.